租賃政策利好基層勞動者，“大社區”或成未來主流形態

時間：2021-02-18 21:00:06 類型：瀏覽量：6002

進入2021年，住房租賃市場備受關注，解決好大城市住房問題被提到突出位置。租賃用地和集體用地的供給不斷增多，租賃行業規范化和監管力度也在不斷加大，來滿足租房主力人群——城市基層勞動者的住房需求。市場格局也隨著行業發展悄然變化，在土地政策和行業規范的雙保險的加持下，未來，隨著大量租賃社區項目的建成入市，大中型租賃社區形態可能會成為主流，引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展。

一、“城市基層勞動者”住房租賃市場供需有缺口

隨著城市產業經濟的升級和發展，我國基層勞動者的規模呈現逐年增長趨勢，根據統計顯示，城市中的流動人口約有2.46億人， 2019年末全國就業人員中，第二產業就業人員占27.5%，第三產業就業人員占47.4%，其中以餐飲服務、外賣配送、快遞物流等勞動密集型行業，存在大量員工租賃需求。這類群體過去主要通過群租、租住違建、工住混合、地下室等方式滿足居住需求，不僅安全隱患極大，他們的基本生活需求也無法得到保障。隨著城市的改造和發展，這一群體有強烈的改善租住環境的需求。未來，在整個國家的產業調整和發展實體經濟的過程中，由產業驅動帶來的勞動群體租賃需求將不斷增長，為其提供高質量、高性價比的租賃空間問題亟待解決。

然而，根據國家統計局發布的《中國統計年鑒2019》，各階層收入及人數占比數據中我國有約90%的人月收入在5000元以下，62%的人月收入在2000以下；月收入過萬的只有5%。可以看出，中國的人均收入還處于相對較低的水平，加上我國一些特大城市房價偏高，而基層勞動者群體收入相對偏低，在租房階段容易遭遇的租房難，租房貴的問題，“城市基層勞動者”由于支付能力有限，只能住在空間狹小，存在安全隱患的群租房，或者花費大量時間通勤。所以，城市中心區和郊區均需要配套建設一定比例的高質量、高性價比的租賃住房，來滿足他們的居住需求。

二、租賃土地政策利好“勞動者”，城市郊區或可承接更多需求

1、從租賃土地區域分布來看：八成位于城市近遠郊

整體上來看，租賃用地的分布主要集中于遠郊區域，占總供應量的49.6%，而近郊區域和城市中心區的占比則較為接近，分別為27.3%和23.1%。

一方面，租賃用地在一定程度上能為助力城市發展，打造職住平衡的城市居住體系，幫助產業發展解決人才居住問題，配合產業聚集區域的需求，更多分布于城市近郊和遠郊區域。另一方面，受城市發展成熟度的限制，成熟的中心區域可用土地稀少，為滿足區域內基本居住需求，中心區和郊區均需要配套建設一定比例的高質量、高性價比的租賃住房。

據統計，目前已有18個試點城市加碼集體用地供應。其次，產業外移至全新開發的周邊區域，租賃住宅的配套建設可以說是必要的輔助條件。

2、從租賃用地價格上看：租賃用地價格僅為宅地價格3成

另外，由于政策性扶持等原因，多數城市租賃用地價格均大幅低于住宅用地。整體來看，租賃用地樓板價約為住宅用地價格的3成。分城市來看，上海租賃用地價格不到住宅用地價格的6成，廣州租賃用地價格約為住宅用地價格的5成左右，深圳租賃用地價格約為住宅用地價格的4成左右，杭州、南京、蘇州等租賃用地價格在住宅用地價格的3成以內。租賃用地價格租金較低，一方面利好保障租賃住房計劃的落地，一方面可以更多的覆蓋低收入基層勞動者的住房需求。

3、趨勢：大中型租賃社區或成未來趨勢，填補租賃空缺

根據對已成交租賃用地規模體量的統計（按照套均面積60㎡的規劃），500-1000套規模的中型社區占比22.5%，1000-2000套規模的大型社區占比42.3%，2000套以上規模的超大型社區占比也頗為可觀，達到27.6%。

在“租售并舉”的大背景下，政策傾向于引導租賃社區向大中型集中式居住社區方向發展。大中型集中式租賃社區更便于前期整體規劃、完善社區配套及后期運營管理，可以從整體上提升租住的生活品質和感受。同時，超大型租賃社區，作為大型產業集中區域的剛需配套建設，也有很重要的地位。未來，隨著大量租賃社區項目的建成入市，大中型租賃社區形態可能會成為主流，引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展。

三、各地行業規范和監管不斷完善，為勞動者“揚起”權益保障

1、勞動者居住存在的一系列安全、衛生、治安問題需解決

2020年，在新冠疫情的沖擊下，經濟的增速放緩，行業持續震蕩，高杠桿+租金貸模式下的公寓企業“暴雷”事件頻發。并且，現在“城市基層勞動者”的住宿還存在一些問題。

一方面是大城市保障性住房供應不足，住房供應結構有待優化，以及人地匹配問題。“城市勞動者”因為支付能力有限，只能住在空間狹小，存在安全隱患的群租房，由此各種隔斷房，缺失部分生活功能房較多，這部分房源并不符合建筑、消防、治安、衛生等方面安全條件，顯現出一系列安全隱患問題，又或者需要花費大量時間通勤，這一群體有強烈改善租住環境的需求。

另一方面是不規范的租房環境導致的一系列風險，比如存在“高進低出”“長收短付”等經營風險，疫情期間催化下的多起跑路和暴雷事件，有的業主已經遭遇平臺逾期支付租金的情況，租客和業主利益都遭受損失。

另外，作為新的“千禧一代”，年輕群體對居住條件也提出了多樣化的要求，不同于父輩的克制型消費，更注重環境、場景、個性化、多樣化，追求相對體面，服務配套設施完善的租住環境，所以解決企業員工職住不平衡的問題，就需要在產品的定位和服務上，做更多的思考。

2、行業規范不斷健全，幫助保障勞動者權益

在“租售并舉”政策背景下，從中央到地方陸續出臺一系列租賃行業監管政策，監管力度進一步加強，行業標準和規范也不斷完善，一定程度上幫助解決人才安居問題。隨著針對租賃市場行業規范和監管政策的不斷完善，優質產品的出現，使租賃市場真正發揮其有效平衡住房需求的功能，解決城市發展中的供需矛盾問題，以及滿足員工對于安全、舒適、便利的需求。

四、細耕“安全、舒適、便民”三大運營要素，大社區模式或成趨勢

綜上可以看出，城市基層勞動群體對于住宿的需求具備三個要素：安全、舒適和便民。目前公租房是解決城市勞動者群體住宿的主要方式，也是保障性住房的重要組成。但目前的很多產業園區建設配套往往滯后于實際需求，不重視園區員工生活的改善，園區內的住房和生活配套設施陳舊或缺失不足，無法滿足日益增長的勞動力需求。所以產業園區需要更新原有居住環境，可以容納更多的勞動者，填補更多租賃缺口。

為了讓這些城市勞動群體，產業工人住有所居，各類企業紛紛出場，為其提供符合需求的公寓產品。其中租賃社區的出現，幫助解決更廣大的基層勞動者住宿需求。租賃社區多數體量較大，圍繞新興產業園區、產城融合區域進行建設。園區多數是由政府或大企業主導，離城區稍遠的產業聚集區。

2020年，長租行業受疫情影響，但仍有大量大型租賃社區相繼開業，這對行業而言是為數不多的好消息，約有15家大型租賃社區開業。譬如，1月，旭輝領寓首個租賃社區，柚米社區在北京開業；5月、6月和9月，樂璟生活社區在天津、上海、青島相繼開業3個項目；10月，國內長租品牌自如上線旗下首個租賃社區——廣州黃埔凱得青年公寓等，據悉2021年度也將有約50個大型租賃社區開業，其中樂璟生活社區將開業約30個租賃社區。

相較于市面上的租賃產品，集中式租賃社區給人直觀的感受就是體量更大，優勢在于集中式的物理空間，在公區利用和服務上可以更加多元，為租客提供更多的商業及生活配套服務，加上租賃土地政策等的支持，進一步幫助緩解住房供需矛盾，解決員工職住平衡的問題。

另外，除了體積大，與傳統集中式公寓不同的是，租賃社區多了“社區”的概念，考慮到產業園多聚集在城市郊區位置，缺少基本的商業、娛樂和休閑等配套，尤其出行也有不便。租賃社區一般會匹配一定比例的社區商業、比如餐飲、超市、菜市水果、健身房等生活配套需求設施的引入，幫助解決了產業人員的基本生活和休閑的需求。

以樂璟生活社區為例，樂璟生活社區依托“政企銀”模式，在業內首創“大社區”概念，主要為產業園提供員工住宿配套和生活服務等，圍繞產業資源豐富的大中型城市布局，目前規模1.7萬間。樂璟通過對原社區的修復改造，增添了大量生活配套設施和服務，比如美食廣場，奶茶店、超市、24H便利店、健身房、籃球場等，全方位滿足園區內勞動者們的多樣化生活需求，全面打造“生態型大社區”，而社區服務更能輻射到周邊產業園區及居民區，帶動社區及周邊的經濟活力，幫助城市新市民實現安居樂業的目標。

除了在生活配套和服務上，有更多維度的豐富和升級，另一方面，需要將安全治安環境問題進行全面改善。同樣以樂璟為例，樂璟生活社區采用市面上領先的 “樂享住” 住宿管理系統，該系統中的“云盾宿管”功能將整個社區的人防、安防、技防全部通過系統的方式集中管理起來，將社區安全管理提升一個層級，為安全、舒適的社區建立堅實的“后盾”。

值得關注的是，以樂璟生活社區為代表的租賃大社區，或成為未來租賃社區商業的典型模式。這類全場景的生態社區，除了提供住宿服務，配套的社區服務，如社區食堂、超市、健身房等，滿足了基層勞動者的剛性需求，產生了可觀的收入，同時依托社區上萬的租戶，在線上平臺的加持下，實現了線上線下的聯動，可無限擴充和延展社區服務，挖掘商業潛力。

住房問題關系民生福祉、關系宏觀經濟。“租賃社區”是國家建立多主體供給，多渠道增加租賃住房土地供應，租購并舉住房制度下大背景下的時代產物，要讓城市勞動者住的舒適，生活便利，有治安，有社交，有娛樂，讓其擁有理想之居，是一個必要并且有意義的事。隨著大量租賃用地的推出，租賃社區或將成為未來長租公寓的一大趨勢。