泰禾黃其森“出事”了，百億商票難兌付，涂企傍地產(chǎn)還有生路嗎？

時(shí)間：2022-03-19 11:18:59 類型：全屋定制瀏覽量：7971

3月春光明媚，地產(chǎn)股持續(xù)反彈，之前頻頻爆雷的房企似乎迎來(lái)了光照。

3月17日A股房地產(chǎn)服務(wù)板塊指數(shù)漲超8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)大漲近4%。港股房地產(chǎn)板塊更是集體暴漲，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)盤中一度狂飆17%，創(chuàng)歷史大單日漲幅。融創(chuàng)中國(guó)大漲59%，市值飆升126億港元，目前總市值340港元。新城發(fā)展大漲47%，龍光集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)大漲42%，佳兆業(yè)集團(tuán)漲35%，富力地產(chǎn)漲34%，旭輝控股漲33%，雅居樂(lè)漲32%，碧桂園服務(wù)漲30%，碧桂園漲28%。連陷入資金鏈危機(jī)的中國(guó)恒大也大漲17.83%。

但還有一個(gè)壞消息，知名房企泰禾董事長(zhǎng)黃其森“出事”了！

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心回來(lái)了嗎？

努力解決流動(dòng)性問(wèn)題，出售資產(chǎn)是不少不愿躺平的房企自救的重要途徑。

開(kāi)年以來(lái)，中融信托、五礦信托、光大信托等機(jī)構(gòu)紛紛向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)，接手了中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)，成為名副其實(shí)的“接盤俠”。

3月14日，深濤生活服務(wù)（廣東）有限公司的大股東由恒大汽車產(chǎn)業(yè)園投資（深圳）集團(tuán)有限公司變更為中航信托股份有限公司，持股比例100%。股東變更日期為3月8日。至此，恒大集團(tuán)退出了廣州南沙陽(yáng)光半島項(xiàng)目。

2月，中融信托接盤龍光集團(tuán)旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)；恒大向光大信托和五礦信托出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，恒大通過(guò)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

1月12日，中融信托接盤中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)；1月14日，陽(yáng)光城減持杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)，五礦信托接盤；1月16日，五礦信托再出手，接盤恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)；1月30日正榮集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托接盤。

對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益都有著積極影響。

政策春風(fēng)有助行業(yè)回暖

在銷售低迷、流動(dòng)性問(wèn)題突出的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動(dòng)都引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)的關(guān)注。

事實(shí)上，自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)出臺(tái)以來(lái)，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)收并購(gòu)加快市場(chǎng)出清。《通知》強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮第三方機(jī)構(gòu)在“匹配兼并收購(gòu)供求雙方需求”方面的作用。

進(jìn)入2022年，為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)房企收并購(gòu)積極性，緩解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，承債式并購(gòu)貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

政策利好的落地，無(wú)疑指引了房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)風(fēng)向。整體來(lái)看，監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購(gòu)的主要意圖仍在于穩(wěn)定市場(chǎng)。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題，港股、A股、中概股因此全面回彈。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)議指出，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

房企新發(fā)展模式早于去年下半年就有相關(guān)提法，此次會(huì)議進(jìn)一步明確將落地相關(guān)“配套措施”，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，后續(xù)房企需要關(guān)注城市更新、保障性租賃住房、輕資產(chǎn)發(fā)展模式等方面。

除了國(guó)務(wù)院金融會(huì)議之外，3月16日，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)以及財(cái)政部均釋放出支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的政策暖意。

銀保監(jiān)會(huì)表示，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會(huì)表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

碧桂園于昨日公告，其董事及監(jiān)事將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券，購(gòu)買范圍為市場(chǎng)報(bào)價(jià)較估值偏離較大的公司債券，總規(guī)模不超過(guò)人民幣2000萬(wàn)元，以期積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，切實(shí)保護(hù)投資者利益。

除了房企自身，AMC機(jī)構(gòu)近期也在積極參與房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解，繼中國(guó)信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)之后，融創(chuàng)等房企也在與各AMC機(jī)構(gòu)洽談合作，中國(guó)東方、中國(guó)長(zhǎng)城則針對(duì)房企收并購(gòu)分別發(fā)行100億元金融債券。

目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面尚未完全復(fù)蘇，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)商品房今年累計(jì)銷售額和銷售面積環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)一年下滑，各線城市數(shù)據(jù)差異明顯，二三線城市回暖速度較緩，房企在資金端仍面臨一定的壓力。

但隨著后續(xù)監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)新發(fā)展的配套措施落地、融資環(huán)境改善、各地因城施策促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放的預(yù)期，市場(chǎng)行情有望繼續(xù)回升。

政策支持外，部分信托公司直接接管項(xiàng)目也可以避免房企信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)陷入流動(dòng)性困境的房企而言，無(wú)疑是雪中送炭。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然信托公司運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力經(jīng)驗(yàn)不足，但接盤后能避免房企債務(wù)問(wèn)題影響項(xiàng)目建設(shè)，從而減少后期項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)。

列入持續(xù)逾期名單房企占比超4成

雖然政策利好，但多家地產(chǎn)企業(yè)債償壓力依然較大。

3月16日晚間，泰禾公告稱，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森正協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查，董事會(huì)已啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。

曾將杠桿拉到極致的黃其森自泰禾陷入資金危機(jī)后，誓不躺平，帶頭深入一線，新年天就視察項(xiàng)目，具體對(duì)門窗、扶手等細(xì)節(jié)提出要求。業(yè)內(nèi)多將原因指向，1月13日，福建證監(jiān)局對(duì)泰禾集團(tuán)及黃其森出具的警示函，當(dāng)中提及的第二個(gè)問(wèn)題“未及時(shí)披露并表企業(yè)減資事項(xiàng)及其進(jìn)展”，涉嫌違規(guī)轉(zhuǎn)移上市公司巨額資金。

雖然迷霧尚待撥開(kāi)，但債務(wù)壓力的確令泰禾如鯁在喉。據(jù)公告，截至2021年11月30日，泰禾已到期未歸還的借款金額高達(dá)495.63億元。

陽(yáng)光城公告，存續(xù)規(guī)模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內(nèi)（即2022年2月15日）支付利息，合計(jì)約2726萬(wàn)美元（折合人民幣約1.73億元），構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

中國(guó)奧園宣布，將不會(huì)支付即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及后一期利息。截至2022年1月20日，奧園未償美元債務(wù)總額高達(dá)32億美元。

華夏幸福公告稱，截至公告披露日，該公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)已高達(dá)1078.05億元。

據(jù)上海票據(jù)交易所發(fā)布的《截至2022年2月28日持續(xù)逾期名單》顯示：2021年9月1日至2022年2月28日出現(xiàn)3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期余額或2022年2月當(dāng)月出現(xiàn)付款逾期的承兌人數(shù)量為1148家。其中，恒大、融創(chuàng)、花樣年、世茂、奧園等多家公司子公司在名單內(nèi)，包括恒大新能源汽車投資控股集團(tuán)有限公司、融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、武漢融創(chuàng)臻遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司；深圳市花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、天津花樣年碧云天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福州世茂新體驗(yàn)置業(yè)有限公司、南京世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、奧園集團(tuán)有限公司等。2月當(dāng)月新增680家，涉及中南系、新力系、陽(yáng)光龍凈系旗下多家企業(yè)。被列入持續(xù)逾期名單房企占比超4成。

不少房企因債務(wù)危機(jī)官司纏身。

3月3日晚間，金發(fā)科技股份有限公司發(fā)布公告，披露與奧園資本投資集團(tuán)有限公司、奧園集團(tuán)有限公司訴訟進(jìn)展。公司因與奧園資本、奧園集團(tuán)及第三人金奧保理股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，于2021年11月26日向廣州市中級(jí)法院提交網(wǎng)上立案申請(qǐng)，該案已獲受理。要求判令被告奧園資本向公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款7.56億元及遲延付款期間的利息。

3月14日哈爾濱市恒大中央廣場(chǎng)，房子依舊無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，目前，恒大在哈爾濱多個(gè)項(xiàng)目組已撤離該小區(qū)，售樓處內(nèi)空無(wú)一人。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，恒大在三線淄博城市的分公司，就有拒付1.5億的商票，總未結(jié)算的商票涉及2.4億。而涉及恒大的官司更是與日俱增。

涂企傍地產(chǎn)還有生路嗎？

相對(duì)于與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的涂料企業(yè)而言，地產(chǎn)企業(yè)賣身自救資金鏈短缺，商票逾期難兌付，都導(dǎo)致涂料企業(yè)業(yè)績(jī)利潤(rùn)表現(xiàn)不太好看，不少恒大地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、富力地產(chǎn)等房企的涂料生產(chǎn)供應(yīng)商大幅計(jì)提信用減值損失，有的計(jì)提比例高達(dá)80%，連“以房抵債”的房子因?yàn)樯形崔k理網(wǎng)簽手續(xù)也被毫不留情地計(jì)提了“壞賬”。展現(xiàn)了長(zhǎng)痛不如短痛、讓靴子落地、輕裝上陣的意圖和決心。若計(jì)提的壞賬哪一天又收回來(lái)了，則可以增厚今后的利潤(rùn)。

這里要解釋一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商的關(guān)系。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌測(cè)評(píng)報(bào)告》，首選品牌涂料類榜單中，立邦、三棵樹(shù)、亞士漆、固克、富思特、嘉寶莉、美涂士、德愛(ài)威、巴德士、經(jīng)典、德愛(ài)威、宣偉、久諾、華潤(rùn)漆、傳化漆、多樂(lè)士專業(yè)等知名涂企均榜上有名。

由于過(guò)去多年來(lái)的樓市熱，房企非常強(qiáng)勢(shì)，與供應(yīng)商的關(guān)系幾乎沒(méi)有例外，都是有較長(zhǎng)賬期。所以，門窗、瓷磚、涂料、防水乃至家具家電等行業(yè)但凡和房企有直接合作的，體現(xiàn)在報(bào)表上基本上都是有大額的應(yīng)收賬款。涂料企業(yè)當(dāng)然也不例外。

盡管多數(shù)涂料企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)爆雷會(huì)連累到自己有一定的預(yù)判，也做了相應(yīng)的努力。如風(fēng)險(xiǎn)前置，推行高端零售戰(zhàn)略，通過(guò)拓展渠道多元化等手段，加速布局C端和小B端非房市場(chǎng)，布局光伏屋頂防水等，將外部風(fēng)險(xiǎn)降至低，卡位細(xì)分領(lǐng)域新賽道。

對(duì)涂料企業(yè)而言，地產(chǎn)依然是一塊不能舍棄的蛋糕。即使這塊蛋糕是否過(guò)期還是變質(zhì)，無(wú)從知曉，仍然希望自己能有一定的規(guī)模和份額，增加自己的體量。在地產(chǎn)下行、房住不炒大環(huán)境下，涂企傍地產(chǎn)還有生路嗎？

其實(shí)，涂企不必“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，只要加強(qiáng)對(duì)出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)把控，注重資金鏈安全和賬款回血，建筑市場(chǎng)依然大有可為。

2022年 2 月，在國(guó)新辦召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)中住建部表示，2022 年將籌集保障性住房 240 萬(wàn)套，相比2021 年40 個(gè)主要城市籌建的保障性住房 94.2 萬(wàn)套的規(guī)模顯著增加。我們認(rèn)為，保障性住房建設(shè)將成為“穩(wěn)地產(chǎn)”的重要方式，2022年房地產(chǎn)基本面有望實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)，地產(chǎn)端的涂料需求亦將隨之筑底企穩(wěn)。

“穩(wěn)增長(zhǎng)”基調(diào)持續(xù)明確，基建是托底經(jīng)濟(jì)的重要抓手。以市政工程為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，為涂料在基建端的需求起到強(qiáng)力支撐。自 2021年12月政治局會(huì)議提出“適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資”，各地紛紛積極響應(yīng)，當(dāng)前資金和重大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充裕，疊加開(kāi)工旺季到來(lái)，短期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有望再提速。

2022 年國(guó)家重點(diǎn)支持的市政工程項(xiàng)目建設(shè)，如海綿城市、城市立體交通網(wǎng)、地下綜合管廊等市政工程，顯著提振基建端的防水涂料需求。

《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》中要求“建筑太陽(yáng)能光伏系統(tǒng)應(yīng)與建筑本體牢固連接，保證不漏水不滲水”。東方雨虹、三棵樹(shù)、凱倫股份、北新防水等頭部企業(yè)已推出整套光伏屋面搭配防水的解決方案并得以應(yīng)用。例如，東方雨虹 2021 年與多家光伏企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推動(dòng)實(shí)現(xiàn) TPO 光伏一體化，既有建筑光伏防水改造、修繕領(lǐng)域的市場(chǎng)拓展等。

隨著居民消費(fèi)升級(jí)加速，帶動(dòng)家裝重涂、高端環(huán)保涂料市場(chǎng)發(fā)展，高品質(zhì)的產(chǎn)品和施工服務(wù)將越來(lái)越受歡迎，包括保障性租賃住房在內(nèi)，增量市場(chǎng)有韌性，城市更新、建筑修繕空間廣闊，涂企還是有很大的空間可以擴(kuò)容。

再說(shuō)塞翁失馬焉知非福，房企接連暴雷，唇亡齒寒之下，涂料行業(yè)很難獨(dú)善其身。如果出險(xiǎn)的房企在你的雪中送炭下終于挺過(guò)難關(guān)，同甘共苦的你難道不會(huì)迎來(lái)艷陽(yáng)天嗎？

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