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房企的規模之路并非坦途，而是一條蜿蜒崎嶇的山路，爬得越高，路就愈發陡峭。對于那些行業領先者們而言，萬眾矚目之下，略帶高處不勝寒的意味。
就在2020年中期業績披露季接近尾聲之時，萬科（000002.SZ）的半程答卷終于亮相，為頗具話題性的上半年做出總結：一如既往穩健增長的各項指標絲毫不令人意外，卻又在今年復雜外部環境的影響下方顯難能可貴。
萬科穩健的基本面以外，還隱藏著一份驚喜——其開發、物管之外的各個多元化業務板塊，首次在報告中披露了營業收入。這或許是萬科認為多元化業務的成績已發展到足以示人的程度。
在此背后，是萬科歷經多元化向專業化轉變，再走回多元化之路的戰略選擇。從結果而言，前者幫助萬科緊隨房地產的“黃金時代”，將規模做大至千億以上；后者則是萬科首提“白銀時代”之后“活下去”的新辦法。二者難論誰更勝一籌，只是萬科在敏銳的危機意識下，于不同階段催生出的兩種發展邏輯，并契合著各自對應的時代背景與環境。
相信假以時日，萬科的食品業務也將出現在財報當中，與其他多元化業務一起支撐起萬科新階段的發展。
先看萬科2020年中期業績的基本面：銷售與營收。
2020年上半年，萬科實現合同銷售額3204.8億元，實現銷售面積2077.0萬平方米。其中，住宅產品約占總銷售額的90.5%，商辦產品占6.0%，其他配套占3.5%，并無太大變化。
實際上，萬科的銷售增速自一季度之后便有所加快。與大部分于疫情期間才上馬的房企線上營銷平臺不同，憑借萬科分享家的先發與資源優勢，加快線上營銷的探索與實踐，萬科全力減少疫情對銷售帶來的影響，單月銷售金額自5月份開始恢復同比增長。
截至期末，萬科在銷售額及銷售面積上的降幅已較一季度有所收窄，分別減少3.7個百分點和0.9個百分點，規模傍身之下，銷售情況已逐步回暖。
分區域來看，萬科南方區域貢獻銷售金額占比15.3%，上海區域占比41.3%，北方區域占比22.3%，中西部區域占比19.9%，其他區域約占1.2%。除上海區域比例較2019年末提升近9%以外，其他區域的變動幅度在5個百分點以內，一定程度上與疫情下長三角區域較強的經濟活力有關。與一季度末相比，北方區域及中西部區域銷售額增幅較大，成為了萬科銷售額降幅收窄的主力貢獻區域。
在上半年逆勢推盤的同時，萬科亦加速了自身的結算速度。
期內，萬科實現營業收入約1463.5億元，同比增長5.05%。其中，實現房地產結算收入約1289.7億元；結算面積約1049.8萬方，同比增長24.0%；結算均價約每平方米12285.7元。上海區域、中西部區域為集團結轉貢獻占比較大，結轉面積分別占比約28.2%及35.0%。
由此，萬科實現來自房地產開發及相關資產經營業務的營收約1381.4 億元，同比增長3.87%，占其營收的94.4%；業務營業利潤率（扣除稅金及附加）約24.1%，雖然同比減少4.2個百分點，但不容忽視的是稅后這一前提，且處于行業結轉毛利中的合理水平。
對此，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在業績會上回應，“近年來整個市場趨穩，地價占售價比例在持續上升，對于整個行業來說，毛利率下降是一個長期的趨勢，公司將努力把毛利率維持在合理的水平”。
得益于期內萬科對三費的控制力度，特別是銷售費用和管理費用均同比有所下降，萬科實現歸母凈利潤125.1億元，同比增長5.6%，增速略超營收。
同時，萬科上半年實現新開工面積1835.6萬方，同比下降6.0%，占全年開工計劃的62.8%；實現竣工面積1074.5萬平方米，同比增長1.4%，占全年竣工計劃的32.4%。與一季度末相比，其新開工面積降幅收窄了約24.5個百分點，可見二季度的復工力度較大。而整體的開竣工增速與去年相似，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。
此外，萬科合并報表范圍內有4743.2萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6953.3億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%，成為其未來營收及利潤釋放的儲備。
開發項目之外，萬科不僅堅持并扎實推進“租購并舉”，發揮公司在居住領域的優勢，同時在“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位下，持續深化精益運營，提升各項業務的效率和效益。
得益于近5年來在市場上的外拓，萬科物業的營收擁有行業中罕見的較高獨立性。期內，萬科來自物業服務的營收同比增長26.8%至67.0億元，其中的55%來自萬科以外的第三方項目，項目比例接近1:1。截至期末，萬科物業累計簽約建筑面積
6.8 億平方米，已經接管面積 5.2 億平方米。
上半年，萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為“三駕馬車”的發展戰略，在住宅物業、商寫物業的基礎上，加快“物業城市”業務發展，持續拓寬城市空間業務發展格局。目前，其“物業城市”業務已拓展至7個城市。
與此同時，萬科首次披露了其他多元化業務的營業收入。
萬科的租賃住宅業務期內實現營收約10.5億元，已開業項目整體出租率為 88%，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率為 93.7%。
截至期末，萬科在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，其中報告期內新增開業1.89萬間，規劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。
值得一提的是，萬科在積極探索以集體用地開發運營長租公寓的新模式，上半年所打造的泊寓成壽寺社區成為北京個集體用地租賃住房項目，首期235間開業前7天即實現滿租。
在商業方面，萬科實現營收30.5億元，同比增長0.3%，在上半年疫情的影響下逆勢增長；整體出租率90.6%，其中開業3年以上的商業項目出租率91.8%，同樣保持了較好的水平。
截至期末，萬科（含印力集團）累計開業的商業項目面積836萬平方米，同比增加11.1%。其中，報告期內新開業一個購物中心（太原印象城），面積10.61萬方；新開業4個社區商業，面積6.02 萬方；規劃中和在建商業建筑面積約543萬平方米。
萬科的物流倉儲業務也有所突破。期內，萬緯物流所管理項目實現營收約8.3億元，同比增長36.9%；其中高標庫租金收入5.7億元，冷庫租金及服務收入2.6億元。
截至期末，萬科物流倉儲服務累計開業建筑面積616萬平方米。其中，高標庫開業582萬平方米，穩定期出租率89.1%，與基本持平去年同期水平；冷庫開業34萬平方米，穩定期使用率81.5%，在去年增設冷鏈業務之后，獲得了較快發展。
目前，萬科規劃中和在建的物流倉儲建筑面積459萬平方米，其中高標庫建筑面積約 423萬平方米；冷庫建筑面積約36萬平方米，持續在下游流動方面進行布局。
上述萬科首次披露的多元化業務營收約49.3億元，加上物業服務收入，期內集團多元化業務收入合計約116.3億元。在萬科龐大的結轉規模面前，其多元化業務營收占總營收比重已近8%，未來增長可期。
作為行業中穩健經營的代表，萬科延續了此前優秀的債務管控水平。
萬科期末有息負債總額約2729.8億元，較年初增加 151.3 億元，占總資產的比例為15.1%。
其中，一年內到期負債約968.2億元，占比為35.5%；一年以上有息負債約1761.6 億元，占比為64.5%；長短債比達1.82倍。
可見，萬科的有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成，債務結構合理。集團期末凈負債率約27.0%，較去年年末下降6.85個百分點。
在現金流方面，憑借較強的銷售能力與上半年穩健的投資策略，萬科實現經營性現金流約226.1億元，同比大漲155.3%，連續11年經營性現金流為正。同時，投資性現金流與籌資性現金流亦實現正向流入，分別產生11.6億元及45.3億元的現金流量凈額。
不難發現，憑借自身強大的內生能力，一方面支撐起了萬科的現金流，另一方面減少了其對外部融資的依賴，降低了債務風險與利息支出。報告期內，萬科面向合格投資者公開發行三期公司債券，發行金額合計70億元，票面利率低為2.56%，平均成本僅為3.28%。
同時，萬科亦在盤活自身的存量資產，成功于4月發行印象 2 號 CMBS，票面利率3.8%，創同評級 CMBS 產品利率歷史新低；6月，萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲 1期資產支持專項計劃”在深交所成功上市。
因此，上半年萬科增加現金約284.0億元，期末在手現金約1881.4億元，現金短債比達1.94倍，償債風險較小。
此外，為廣信資產包引入戰投，讓萬科收回了前期投入共計320億元，預計將收回390.4億元的資金。
在土地增儲方面，鑒于土地市場競爭激烈，萬科在上半年亦趨于謹慎。
萬科執行副總裁、首席運營官王海武表示：“目前公司在手的資源可以保證未來兩到三年的發展，同時我們會不斷地去關注市場與客戶的變化，不會追高，但也不會過分地保守。”
期內，萬科獲取新項目55個，總規劃建筑面積980.2萬平方米，權益規劃建筑面積504.6萬平方米；權益地價總額約321.3億元，約占銷售額的10%；均價約每平方米6368元，處于較低水平。
截至期末，萬科在建項目和規劃中項目的總建筑面積約15719.7萬平方米。其中，在建項目總建筑面積約11023.5萬平方米，權益建筑面積約6595.2萬平方米；規劃中項目總建筑面積約4696.1萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積約2803.2萬平方米；土儲整體權益比例約59.8%，權益比例合理，保障了未來的盈利。
同時，萬科參與了一批舊城改造項目，通過布局城市更新領域，獲得穿越周期的長期盈利能力。按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建筑面積在報告期末合計約582.5萬平方米。
另一方面，萬科亦在發力聚焦“軌道+物業”（TOD）領域，今年4月就與深鐵合作開發佛山地鐵上蓋項目，并在6月底與后者簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司——雙方將分別持股50%，發揮各自優勢，探索TOD領域的合作。
實際上，早在2010年，萬科就開始在TOD方面不斷加強投入，提升能力和運營的效果。目前，集團累計獲取49個TOD項目，涉及的建筑面積是1803萬平方米，累計總投入2400億元，每個項目維持在40到50億的投資和建面。其中涵蓋多種業態，居住屬性約占70%-80%，自持約20%，自持中的60%以上是綜合商業。
“TOD對于開發商來說，過去只是一道加分題，到今天它變成了一道必答題，因為每個開發商在城市里面運作，都要圍繞城市的發展方向。”萬科總裁、首席執行官祝九勝在業績會上如是說。
來源：中國網地產
(文章來源：中國網 侵刪)
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