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7月23日夜間，美股上市的貝殼找房（NYSE:BEKE）閃崩，盤中一度重挫30.67%，觸及上市以來低紀錄，終收跌10.94%，市值一晚蒸發50億美元，折合人民幣324億元。
而年初至今， 貝殼找房跌幅已達45.08%。
雷達財經注意到，7月23日，住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》（下稱《通知》），明確要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。
有投資者分析，貝殼作為國內房產流通領域的巨鱷，二手房、新房業務營收占比高達97%，受到政策監管的影響較為明顯，可能引發了資金恐慌性拋售。
而近期，多個熱點城市有關二手房市場的整頓政策也密集出臺，涉及房源信息、價格指導，貸款暫停等，部分城市成交量出現下滑。顯然，在一個周期性較強，受政策影響較大的行業，貝殼的高增長能否持續需要認真審視。
01
房屋買賣、住房租賃
被納入整治重點
近日來，中央高層和各部委對于房地產行業的連續發聲，再次堅定了“房住不炒”、規范市場秩序的方向。
7月22日，據新華社報道，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話時，強調堅持“房住不炒”、不把房地產作為短期刺激經濟的手段，其中明確提到“要持續規范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象”。
同日，住建部相關負責人發聲表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
央行也稱，近年來我國加快建立健全房地產金融管理長效機制，“三線四檔”規則試點房地產企業核心經營財務指標明顯改善，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。
7月23日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委等8部門聯合印發的《通知》發布。
《通知》指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，以問題為導向，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。
《通知》要求，要因城施策突出整治重點。其中，房屋買賣方面的整治重點是發布虛假違法房地產廣告、發布虛假房源信息；捂盤惜售、囤積房源等。值得關注的是，文件再度提到，套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房、協助購房人非法規避房屋交易稅費等行為則被納入重點整治范圍。
至于住房租賃方面的整治重點，則包括克扣租金押金；采用暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；違規開展住房租賃消費貸款業務。文件還顯示，“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為也是整治重點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，近日高層對于房地產調控密集發聲，旨在使各地調控不松懈，也預示著下半年房地產調控從緊從嚴。《通知》圍繞房地產交易秩序進行管控，具有非常好的效應，將在一定程度上進一步促進房地產交易秩序的穩定。
諸葛找房數據研究中心方面認為，“本次通知調動了房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業服務企業等各大社會主體，全方位地進行市場監管，全面貫徹房住不炒。”
也有分析者認為，以前政策調控主要聚焦在房地產開發、金融貸款方面，這次將交易、租賃和物業等環節納入，未來房地產秩序的整治閉環已經形成，所有參與者都要接受政策的監管。
02
二手房已因政策嚴管
出現成交量下跌
在政策影響下，貝殼賴以生存的二手房業務，也遭遇寒冬。
今年3月20日，鏈家上海一夜之間下架上萬套房源，從此前的3.8萬套驟降至1.6萬余套。鏈家回應稱，下架調整主要是根據相關部門規定，對線上房源核驗檢查，對不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，并及時聯系業主補交資料。
據了解，上海自去年12月就開始對二手房市場的管控加碼。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗環節，每套房源將會有專屬的核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌。今年3月，上海市房管局再次通知強調嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。
7月9日，上海市房管局召開全市規范二手住房房源掛牌管理會議，即日起，上海市相關交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
7月14日，上海市房地產交易中心進一步明確了時間表，7月19日后，所有未通過掛牌價格核驗的房源將無法上架。
據經濟觀察報消息，受此政策影響，上海鏈家二手房掛牌房源從7月11日的近3.2萬套，下降至7月19日的1.6萬套出頭，房源數再次腰斬。鏈家內部人員透露，下架房源實際是受到價格信息核驗政策的影響，至于什么時候能夠恢復上架，目前還不知道。
除了上海，其他熱門城市也在跟進對二手房價格的整頓。包括5月13日，成都市房地產經濟協會發布的《關于進一步規范我市二手房住房掛牌價格發布工作的通知》，提出下架虛高價格房源。有爆料稱，貝殼APP已率先下架大量房源，部分小區目前已僅剩停車位掛牌。
國家對于二手房交易的管控還不止于此。從今年年初多個城市出現個人住房貸款緊張、利率被抬高的情況，到近期杭州、合肥、南京、武漢、重慶等熱點城市，出現二手房大面積停貸的現象。
據鳳凰房產網的調查，5月以來，部分銀行確實暫停了二手房貸款業務。部分銀行設定了嚴格的貸款條件，比如只接受中心城區且樓齡不超過20年的二手房，同時辦理按揭貸款的周期被拉長，利率提高。
其中上海市從7月24日起，上調房貸利率，首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。
除此之外，多城嚴格執行多校劃片給學區房降溫，二手房面臨全方位“圍堵”。這對以二手房交易起家，目前仍依賴于此的貝殼而言，影響不容小覷。根據貝殼研究院報告，由于貸款發放延遲或暫停，部分城市二手房交易量階段性下降，房價漲幅收窄至趨穩。二手房客源交易周期拉長導致成交量回調，6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。
財報顯示，2021年季度，貝殼來自“二手房交易服務”產生的收入占比為49.25%，因此二手房成交量的萎縮無疑會影響到公司的營收。
甚至有觀點認為，調控政策收緊了消費者購房銀根，遏制了居民加杠桿的浪潮，房屋成交量出現下滑的情況下，貝殼在未來可能遭遇周期性利空。
03
深陷反壟斷疑云
而除了行業監管政策趨嚴，貝殼還深陷反壟斷疑云。
5月25日下午，多家媒體突然同時發布了一則消息，稱“中國市場監管部門已開始對貝殼找房涉嫌的反競爭行為進行調查”。這件事一度導致當日貝殼美股盤前股價下跌9%。
隨后，貝殼找房在其官方微信發文稱，某外媒報道的“貝殼被市場監管總局立案調查”的消息為假消息。
貝殼方面的辟謠尚不知真假，但媒體方面的討論絕非空穴來風。
早在今年4月，國家市場監管總局集中公布互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》（第三批），其中就包括貝殼、愛奇藝、去哪兒等。彼時，不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業務，相當于“既做裁判員又做運動員”。
4月10日，58同城CEO姚勁波在個人微博發文，實名舉報貝殼通過利益的不同分配方式，強制讓房企進行“二選一”，以獲得獨家房源進行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標準罰款貝殼40億元。
據悉，《反壟斷法》中對壟斷設定了兩個前提條件，一是經營者在市場中的份額達到二分之一時，可以推定經營者具有市場支配地位；二是經營者濫用市場支配地位，比如“二選一”等手段，那就構成壟斷。
外界一般認為，貝殼在全國的市場占有率未達50%，并不構成壟斷。在去年的上市招股書中，披露了貝殼2019年的GTV為2.13萬億元。CIC灼識咨詢數據顯示，2019年中國住房市場的規模為22.3萬億元。這意味著貝殼的市場份額接近10%。
但在某些重點區域和城市，貝殼的市場占有率已經很高。貝殼創始人左暉在2015年時就曾對媒體表示，鏈家在北京的市場份額約為55%-60%。
有知情者透露，貝殼曾在二手房市場推行“獨家代理房源”這樣涉嫌“二選一”的操作，后來被明確叫停。在新房市場，它也施行“非合作不導客”策略，要求渠道的排他性。
在一些重點城市，貝殼也具備了“控制服務價格的能力”，一旦占據了頭部地位，不排除上調中介費率的可能。今年2月份，有媒體報道稱，貝殼在重慶、成都、鄭州等地將二手房交易服務費用調整為收取賣方1%，買方2%，而此前為賣方0%，買方2%。
貝殼是否涉嫌需要權威部門認定，但其龐大的體量已經引起監管機構的重視，這種解讀可能對公司的股價形成了影響。在經歷了7月23日的暴跌，目前貝殼股價為33.8美元，市值402.5億美元，年初至今跌幅45.08%。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，貝殼找房股價下跌受多種因素影響。一是受近期教育類中概股大跌的拖累；二是貝殼未來不但可能遭到國家市場監督管理總局涉嫌壟斷和不正當競爭的處罰，還有繼滴滴之后，由于大數據安全而被有關部門調查和處罰；三是有傳言，左暉去世沒多久，公司內斗就已經開始了，包括北京幫，四川幫，還有IBM幫。
04
“開辟新戰場”是出路嗎？
資料顯示，貝殼以二手房經紀起家，脫胎于經紀品牌鏈家地產的線上平臺鏈家網，現業務擴展至大居住領域的二手房買賣、租賃、新房銷售、裝修和社區服務等業務，收入主要來自房產交易獲取的銷售傭金。
目前，貝殼集團旗下除了交易平臺貝殼、經紀平臺鏈家兩大平臺，還有獨立長租公寓品牌自如。
2020年8月13日，貝殼找房在紐交所掛牌上市，成為中國居住服務平臺股。今年5月20日，貝殼創始人、董事長左暉因病去世。5月24日，貝殼找房宣布，公司聯合創始人、首席執行官及執行董事彭永東接替左暉擔任貝殼董事長一職。
公司于5月20日公布的一季度財報顯示，貝殼找房在2021年首季度實現凈營收為207億元，同比增長190.7%；凈利潤為10.59億元，去年同期的凈虧損為人民幣12.31億元。
此外，貝殼今年一季度的GTV為1.06萬億元，同比增長了224.2％。但營收和GTV翻倍增長，和去年同期基數低有關，去年季度其營收只有71億元。
在過去，貝殼一直以二手房業務為主。2020年公司平臺上GTV達到3.5萬億元，同比增長了64.5%。其中有1.94萬億來自二手房，這部分同比增長了49.5%。新房GTV的規模只有1.38萬億元，增速卻達到85%。
新房業務的快速增長勢頭延續到了今年。2021年季度，貝殼來自新房交易服務的凈營收為99億元，同比增長187.6%。對應的新房交易總交易額達到3434億元，同比增長194.9%。
與此同時，二手房業務在今年一季度貢獻的營收為102億元，增速為202.1％，全面超過新房業務。對應的二手房GTV規模在一季度達到6734億元，同比增長244.2%。
貝殼在財報中稱，二手房傭金收入增長是由于適度提高了從關聯門店收取的現房交易傭金費率，這也印證了2月份媒體報道其上漲二手房交易傭金的傳聞。
從收入結構來看，貝殼超過97%的營收來自新房、二手房的交易傭金。而具有科技屬性的特許經營服務及其他增值業務產生的收入，在今年一季度的收入約為10億元，在總收入中的占比不到3%，這一現實與公司“以科技為驅動的服務平臺”的定位相去甚遠。
7月6日，貝殼拋出一項收購議案，擬將圣都家裝100%的股權收入囊中，總對價不超過80億元。
“估值高的有些離譜。”中國家居建材裝飾協會秘書長胡中信表示，通過大筆收購切入更高效，但家居行業并非藍海，受限于施工人員等因素影響家裝企業大多發展為區域性品牌，很難發展為連鎖性的全國品牌。此外，并購后的雙方磨合是一個關鍵問題。
在中原地產首席分析師張大偉看來，貝殼此舉出發點在于“開辟新戰場”，畢竟房地產中介領域貝殼已經做到行業，很難再有新的想象空間。
但資本市場反應冷淡，7月6日、7月7日貝殼股價兩個交易日連續重挫17.9%。
對于貝殼的后續發展，我們將繼續關注。
(文章來源：雷達 Finance 侵刪)
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